税率再次变动!5%、11%、10%,租仓库该如何缴税开票?

2018-05-15

自2018年5月1日起,新的增值税税率、征收率已经开始实行。


增值税一改再改,不动产租赁从最先的5%—11%—10%已经连续调了三档,物流业的运输服务税率也从11%下调至10%。


关于税率、发票,很多人以为只是财务的事情。


但是对于仓储物流行业的人来说,无论是管理层还是业务员,都需要对税费有明确的认识,以免造成不必要的损失。


仓储物流

仓储物流行业相关的税率表


本期就租赁仓库应该注意的3大税费问题,谈谈困扰业内朋友们许久的几个问题:


■  租户和业主,究竟是谁交税?


■  仓库租赁增值税用哪个税率?该怎么开票?


■  如何合理避税?



文末附此次调税涉及到的所有行业增值税税率、征收率以及适用扣除率。


1、租户和业主,到底是谁交税?


仓库租赁本身就是经济活动,所有的经济活动必定涉及税率税费。而在仓库租赁这个经济活动种,向政府发起缴税行为的一方为业主,税收、费用等看似与租户无关,但在实际操作中,常常是业主和租户共同承担。


首先清楚,业主需要交哪些税:


1)  租赁税    


■  一般纳税人    按照租金收入交纳【10%】的仓库租赁税(不动产租赁),【6%】的仓储服务费。


注:


2016年4月30日前取得的场地,不动产租赁税可选择简易计税办法,按照【5%】的征收率缴税。


5%和10%都是不动产租赁税,区别仅是取得时间不同;且一家公司只能核定一种,要么按5%缴税,要么10%,不能两者同时存在。


注:


年收入额(不含税)在500万元以上为增值税一般纳税人,低于500万元,则为小规模纳税人。


小规模纳税人一旦连续12个月营业额达到500万,税务局会强制要求企业转为一般纳税人,一旦转为一般纳税人,没有特殊情况一般不得转为小规模纳税人。


2)其他税


■  城市建设维护税    以缴纳的增值税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的,税率为7%;所在地在县城、镇(县、市属镇的),税率为5%;所在地不在市区。县城或镇(县、市属镇)的税率为1%。


■  印花税    于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的,按一元贴花。


■  土地使用税    土地面积×适用税率(各地不同)。


■  个人所得税    若是企业出租,按利润额的25%计算企业所得税。若个人出租,按租赁金额的2%(各地不同)计算个人所得税。


提醒:这么多税中,影响最大的是增值税,而增值税与租金相互影响,租金决定税额,然而「羊毛出在羊身上」,税额也常常分摊到租户头上。


2、仓库租赁增值税用哪个税率?该怎么开票?


1)  哪个税率


增值税用哪个税率,这不是业主或者租户说了算的。


■  看工商局认定的公司经营范围是仓库租赁还是仓储服务,或者是两者都有。


■  地方税务局如何认定合同性质,是仓储服务的合同还是仓库租赁的合同。


如果公司经营范围包括仓库租赁或者仓储服务,且合同被认定为租赁合同,则税率按5%或者10%;若被认定为仓储服务合同,则税率将按照6%来算。(小规模纳税人一律按3%)


2)  怎么开票


首先明确开票是租户租赁厂房仓库并付出租金,业主开给租户的一种业务凭证。


强调,租仓库签合同前,一定要让业主确认清楚:


■  对方能否开票


■  能开几个点的票


■  开什么类型的票


①能否开票    租仓库厂房前,正规公司必须见票支出成本。很多人劳心劳力找到一个仓库,很多时候只因业主不能开票而放弃仓库,或者对于票务问题纠缠不清,费时费力。


②能开几个点的票    这个问题同上文「哪个税率」,适用什么税率,开相同税点的发票。


③能开什么类型的票    发票分为增值税专用发票和增值税普通发票。企业租户绝大部分都是需要业主开具增值税专用发票的。


一般纳税人可以开普票也可以开专票。小规模纳税人只能开普票,如需开专票需要向税务局申请代开。


强调:


租户所承担的增值税为进项税,租仓前一定要问清楚对方能开的是普票还是专票,专票可以抵扣税费,而普票不可以抵扣。(小规模纳税人的增值税发票不可抵扣)


另,知道了要开什么发票,几个税点,最好在合同中明确标注记录,以免日后变动。


3、如何合理避税?


1)  说在前面


一位在大城市的地税局工作过15年的资深注册税务师说过这样一句话,「作为税务局官员的『我』可以把作为税务师的『我』设计的每一种税收筹划方案都解释成偷税漏税。」


引用某乎上一位律师的话,「在实务中,可以尽量选择经当地税务局认证的税务所来进行税务筹划,费用会比较高,但综合衡量后会发现还是很划算的。」


2)  税收洼地


「税收洼地」 是指在特定的行政区域,在其税务管理辖区注册的企业通过区域性税收优惠、简化税收征管办法和税收地方留成返还等处理方法,实现企业税负降低的目标。


——即,租仓库厂房时,选址在税收优惠区域,利用税收优惠政策,减免或者返还税费。


提醒:要享受税收洼地的优惠政策,首先要在该区域注册公司,因此有了注册落税一说。也有些区域是强制要求注册落税的,无论是否有政策优惠。


关于返税:


大多是偏远地区的地方政府为了招商引资,将地方政府的税收返还给区的招商办,招商办将其中一小部分返还给企业,现在各区都在逐渐取消相关优惠了。但是在租仓之前可以特意向地方相关部门咨询,是否有对应的优惠政策。


例如:上海曾分市区、近郊、远郊和特殊区域,给注册企业返税。


以企业营业税、增值税、所得税交税额100万元为例,企业在不同区域所得返税具体数额如下:

物流缴税

(以上表格来源于网络,仅作案例参考,优惠政策或已取消)


综上就是小编为大家准备的租仓必备3点税务知识,为大家解释了租仓库是谁交税、交什么税、交多少、如何开发票以及避税建议,希望能为大家在找仓、租仓过程中减少不必要的麻烦。

来源:头等仓

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